[수지] 신정마을 주공1단지 분석
<단지정보>
- 아파트명:용인 신정주공1단지
- 세대수:1044세대
- 입주연도(사용승인일):2000년3월
- 면적구성:[20평대]83A:966세대/83B:78세대
- 주소 및 위치: 경기도 용인시 수지구 풍덕천로 91
<입지평가_직장>
•직장 (경기도 수원시 기준) “C등급"
└ 기준 : S - 30만명 이상 / A - 20만명 이상 / B - 10만명 이상 / C - 10만명 미만
- 21년 원천징수 연봉 평균 : 5000만원 (++)
- 20년 종사자 수 : 85,123명
-20년 사업체 수 : 23,044개(500명 이상 사업체수:2개)
-용인시 수지구는 강남, 판교등에 직장을 둔 사람들이 주로 거주사는 베드타운 역할을 하고 있어 수지구내의 양질의 일자리는 거의 없는 편입니다. 500명 이상 사업체 수도 2개 뿐으로 직장면에서는 매우 저조한 편입니다.
•교통 “S등급"
└ 기준 : S – 강남 30분이내 / A - 강남 1시간 이내 / B - 종로/영등포/구로 등 1시간 이내 / C - 그외
단지에서 신분당선 수지구청역까지 횡단 보도 하나 건너서 5분 이내 도보로 갈 수 있고 양재,강남,신논현역까지 30분이내로 소요되어 교통조건은 최상이라고 할 수 있습니다.
- 강남 : 신분당선으로 30분 이내, 광역버스도 있으나 버스로는 강남역까지 한시간 정도 소요
-서울 도심권 : 서울 도심까지 1시간 이내 도착(광화문역 기준)
-판교 : 지하철 15분 (판교역)
* 주요 일자리가 모여 있는 강남, 판교까지 신분당선을 이용하여 30분 이내로 이동이 가능하고 서울 주요 도심권으로도 1시간 이내로 갈 수 있습니다. 신정주공 1단지에서 수지구청역까지도 도보로 빠르게 이동이 가능합니다.
1) 자가용 출퇴근 시간
:강남역까지 56분
2) 대중교통 출퇴근 시간
:신분당선 이용시 강남역까지 37분
<입지평가_학군>
•학군 “A등급”
└ 기준 : S – 95%이상 / A – 90%이상 / B – 85% 이상 / C – 85% 미만
-수지구 내의 중학교들의 학업성취도는 평균 90.1%로 대체로 우수한 편입니다.
-홍천중 학업성취도 평가가 95.1% 수준으로 가장 높습니다.
-특목고 진학은 2.8%입니다.
-학원가 형성이 잘 되어 있으며 특히 풍덕천동 일대는 대형학원 위주로 형성되어 있으며 123개가 넘는 학원들이 있습니다.
<입지평가_환경>
•환경 “A등급”
└ 기준 : S – 백화점 2개 이상 / A – 백화점 1개 이상 / B – 대형마트 1개 이상 / C – 그외
죽전신세계1곳, 성복역 롯데몰 1곳 이 있습니다. 마트는 수지에 이마트1개, 죽전에 이마트1곳이 있습니다. 수지구 주변에 마트와 백화점이 있어 대형상권 형성도 잘 되어 있다고 볼 수 있습니다.
1)마트
:이마트 2곳( 수지점, 죽전점 )/롯데마트(성복역 롯데몰)
2)병원
:분당 서울대학교 병원
<입지평가_공급>
•공급 (2년 내) “A등급"
└ 기준 : S - 입주물량 없음 / A - 인구수 기준 0.5% 이내 / B – 0.5% 두 배 이내 / C – 두 배 이상
용인시 수지구의 2022년 11월 기준 인구는 377,198명으로 0.5%는 연간 1885세대 정도입니다. 또한 앞으로 2년 간 입주 물량은 매우 저조합니다.
<입지평가_종합>
1) 직장 : C등급 – 수지구 내 양질의 일자리는 거의 없음.
2) 교통 : S등급 – 강남 30분, 서울 중심부까지 1시간이내
3) 학군 : A등급 - 중학교 학업성취 90.1%
4) 환경 : A등급 – 신세계1곳, 롯데몰1곳, 대형마트 2곳이 있음. 공원도 많이 조성되어 있음.
5) 공급 : A등급 - 2023년 입주량 없음. 2024년 공급량: 524, 2025년 공급량: 174 /향후 2년간 공급량 거의 없음.
<과거시세>
•2017년 3.8억에서 2021년 8.6억까지 상승했다가 최근 7억까지 매매가가 내려간 상황입니다.
-전저점 : 17년 11월 3.8억 (전세 3.1억)
-전고점 : 21년 8월 8.9억 (전세 3.7억)
-현재 시세 : 22년 11월 매매 7억 (전세 3.3억)
<수익률 분석>
•수익률 계산 : (현 매매시세 - 매수가) / (매수가-전세가) X 100
*매수가-전세가=투자금
1)17년 11월(전저점) 매수했을 경우
- 17년 11월 매매 3.8억, 전세 3.1억 (전세가율 81.5%)
- 수익률 계산 : (7억-3.8억)/(3.8억-3.1억) * 100 = 457%
2) 21년 8월(전고점) 매수했을 경우
- 21년 8월 매매 8.9억, 전세 3.7억 (전세가율 41.5%)
- 수익률 계산 : (7억-8.9억)/(8.9억-3.7억)*100 = -36.5%
=>전저점에 매수했을 때와 전고점에 매수했을 때의 전세가율이 거의 두배 가까이 차이가 남. 전세가율을 꼭 확인하고 매수해야 겠다.
<저환수원리 종합평가>
<느낀점>
•직장, 교통등의 조건에서는 최상이라고 할 수 있습니다. 그러나 가격적인 측면에서 봤을 때는 저평가라고 판단하기는 어렵습니다. 따라서 이후에 가격이 낮아지는 구간이 온다면 매수를 해도 충분히 괜찮겠다는 생각이 듭니다.
•그동안 아파트등을 볼 때엔 그냥 막연하게 좋다 안 좋다를 판단해 왔었는데 투자를 이런식으로 했다면 정말 큰일 났겠구나.. 라는 생각을 했습니다. 이렇게 세세하고 체계적으로 분석할 수 있다니 너무 놀랍고 이렇게 분석해서 투자한다면 실패할 수가 없을 것 같습니다.
•하나만 이렇게 분석하는데만도 시간이 많이 걸리는데 비교평가를 하려면 정말 많은 시간을 들여야 한다는 것을 알게되었고 그냥 얻어지는 없구나.. 라는 생각을 했습니다.
•분석하는 법을 배우고나니 투자에 실패하지 않을 자신이 생겼고, 빨리 앞마당을 늘려 비교해보고 투자로 이어졌으면 좋겠습니다.
댓글